Cuando hipotecamos nuestros bienes seguimos siendo dueños de ellos, por lo que podemos venderlos, alquilarlos o volverlos a hipotecar, aunque en la mayoría de los casos la entidad nos imponga como obligación la de ser consultada antes de realizar estos actos
- Fija: si el interés no varía durante toda la vida del préstamo
- Variable: si el interés varía en algún momento. en la mayoría de los préstamos a interés variable se establece un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Tenemos que tener en cuenta que, casi siempre, ese interés del primer año es mayor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serían superiores a las posteriores
- Mixta: cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable
Las características de los préstamos hipotecarios son:
- Hay un inmueble
- Se debe hacer una escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad
- Es un préstamo a medio-largo plazo (generalmente entre 15 y 30 años)
- Hay varios tipos de préstamos hipotecarios de acuerdo al tipo de interés (fijo, variable o misto), el tipo de cuota que paguemos o el tipo de moneda en el que se pague el préstamo (normal o en divisas)
- Las condiciones de la hipoteca variarán según la entidad donde pidamos el préstamo y también teniendo en cuenta la finalidad del mismo (adquisición de nuestra vivienda habitual, compra de una segunda residencia, mejora de condiciones “subrogación”, reunificación de deudas-consolidación, etc.)
- Para dar por finalizada la hipoteca no basta con que se haya devuelto la totalidad del préstamo sino que debe constar en el registro, ya que si no se hace la hipoteca seguirá figurando como “viva”. Cara ello es necesario que el banco consienta la cancelación y los gastos van a cargo del prestatario
- Resumiendo: el préstamo hipotecario es un producto financiero que nos permite recibir dinero a cambio de nuestro compromiso personal de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos y poniendo como garantía un inmueble
- Un contrato principal de préstamo, por el que una entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor)
- La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad-acreedor puede vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor
- La hipoteca no es la única forma de garantía posible. En algunos casos, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza o aval, que consiste en que una o varias personas avalan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.
Los índices que se detallan a continuación son los que tienen carácter oficial y elabora y publica el Banco de España
- Euribor: índice de referencia oficial. Es la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la unión monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio
- IRPH entidades: tipo medio del conjunto de las entidades de crédito. Este índice engloba los dos anteriores y, por eso, recoge una media mucho más amplia
- IRS: (Interest Rate Swap) es el tipo medio del mercado a futuros a cinco años
Para conocer el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios accede a la página web del Banco de España
Antes de conocer las comisiones que nos podrán cargar en nuestra hipoteca conviene conocer varios conceptos que después nos ayudarán a entender las exigencias del banco
a) Capital del préstamo: es la cantidad final concedida, que tendremos que devolver en la plazo estipulado más los intereses correspondientes
b) Amortización: es el plazo en que se debe devolver el préstamo
En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario
Es importante que tengamos en cuenta que a mayor plazo más intereses estamos pagando en la vida del préstamo y que alcanzando un plazo de (30-35 años), por mucho que alarguemos éste, las cuotas no sufren casi bajada en su importe
| Importe prestamo | Tipo interes | Plazo-años | Cuota | Ahorro con la cuenta anterior € | Ahorro con la cuota anterior % |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000,00€ | 3% | 10 | 965,61€ | ||
| 100.000,00€ | 3% | 15 | 690,58€ | 275,03€ | 28% |
| 100.000,00€ | 3% | 20 | 554,60€ | 135,98€ | 20% |
| 100.000,00€ | 3% | 25 | 474,21€ | 52,61€ | 14% |
| 100.000,00€ | 3% | 30 | 421,60€ | 52,61€ | 11% |
| 100.000,00€ | 3% | 35 | 384,85€ | 36,75€ | 9% |
| 100.000,00€ | 3% | 40 | 357,98€ | 26,87€ | 7% |
Es importante tener en cuenta varios factores:
- Las comisiones que cobra la entidad, por cancelación parcial o total, sobre todo en caso de interés fijo, porque la comisión suele ser más alta
- Si existen límites mínimos o máximos de cancelación
- Si permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el número de años del préstamo, o reducir la cuota periódica, o bien solamente admiten una de las dos posibilidades
También ha de regularse la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo. Si ésta es parcial, la entidad suele poner determinadas condiciones, como que sea una cantidad mínima, o que las entregas anticipadas se hagan en el momento en que se deban pagar cualquiera de las cuotas periódicas
En todo caso, deben constar las cantidades que se deban pagar por la cancelación anticipada, con distinción entre cancelación parcial y total
d) TAE: es el interés ‘real’ de un préstamo, sumando no únicamente el interés nominal, sino otros gastos, y teniendo en cuenta cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, tienes que fijarte en el TAE
Si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene un TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.
Comisiones
Son las cantidades que cobra o puede cobrar la entidad por diversos conceptos. Las comisiones más importantes son:
- Apertura: es un porcentaje sobre el capital del préstamo que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. Se incluye para calcular el TAE
- Subrogación: se cobra en el caso de que el inmueble hipotecado se transmita, usualmente por venta, y es abonada por el comprador, que, al subrogarse en la hipoteca, es nuevo deudor
- Modificación de condiciones o garantías (novación): prevista para el caso de que modifique alguna de las condiciones pactadas inicialmente, en especial el plazo o el tipo de interés
- Cambio de entidad acreedora (subrogación): prevista para el caso de que el deudor, durante la vida del préstamo, decida llevárselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. La entidad que lo pierde cobra esta comisión
- Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro
- En caso de que se pretenda enajenar o arrendar lo hipotecado, suele pactarse alguna limitación
- Un compromiso explícito de estar al día en todos los impuestos, contribuciones y cuotas que el inmueble tenga que pagar
Otras cláusulas:
- Constitución de la hipoteca, determinando la responsabilidad total garantizada
- Procedimiento de ejecución, fijando un valor de subasta
- Sumisión a fuero, determinando en qué juzgados se presentarán las reclamaciones, en su caso
- Pactos sobre cesión y subrogación, si tanto el banco como el deudor desean sustituir a un tercero en su posición contractual
- Garantías personales complementarias, como el aval
Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, y analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con formación específica en materia de valoración.Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida
El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien
El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación
El precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Cada comunidad autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios fiscales”
Qué métodos de valoración existen
Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios métodos:
- Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo
- Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado
- Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios
- Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración
Qué aspectos comprenden las tasaciones
Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientesaspectos técnicos y legales:
- Me localiza la vivienda, comprobando que realmente existe
- La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
- Mu superficie
- Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles…
- Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
- La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
- El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
- Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
- Si investiga si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
- Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación
En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler
Factores que afectan a la tasación
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:
- Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación
- Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
- Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico
- Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc
- Materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc
- Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
- Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación
- Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos
Una vez realizada la tasación, tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión
No podemos hablar de una documentación estándar para todas las entidades, pero si de una documentación general que es suficiente en el 95% de los casos para que las entidades puedan analizar nuestra solicitud
- DNI en vigor de cada uno de los titulares-intervinientes
- Solicitud de la entidad correspondiente firmada por todos los intervinientes
- Vida laboral de cada uno de los titulares (reciente menor de 30 días)
- Última declaración de la renta de cada uno de los titulares
- Movimientos de cuenta de los últimos 3-6 meses
- Escritura de compraventa
- 3 últimos recibos pagados de todos los préstamos y tarjetas
- Recibo pagado de la contribución del año en curso (IBI urbana)
Asalariados
- 3 últimas nóminas de cada uno de los titulares con contrato laboral
- Contrato de trabajo de cada uno de los titulares
Autónomos
- Declaraciones trimestrales de IRPF (4 últimas)
- Declaraciones trimestrales de IVA (4 últimas)
Otras documentaciones
- Escritura de capitulaciones matrimoniales
- Sentencia de separación y convenio regulador
- Contrato de arras